Noch vor wenigen Jahren schien die Stadtwelt in Ordnung zu sein. Wohnungen erfüllten ihren Zweck als Behausungen, die an die Einkommen der Bevölkerung mehr oder weniger angepasst waren. Bauliche und soziale Aufwertungsprozesse einzelner Wohnquartiere – als Gentrifizierung oder Gentrification bezeichnet – fanden vereinzelt und in moderatem Tempo statt. Damit scheint es vorerst vorbei zu sein. Seit der globalen Finanzmarktkrise 2007/08 sind Wohnungen hierzulande nicht mehr nur zum Wohnen da – sie sollen vielmehr möglichst schnell hohe Profite erwirtschaften. Aufwertungsprozesse beschränken sich daher nicht mehr auf einzelne Quartiere mit ökonomischen „Verwertungslücken“, sondern erfassen mittlerweile weite städtische Areale.
Die Finanzialisierung erfasst die Wohnungsmärkte
Was unterscheidet die aktuelle Situation von früheren Perioden der Wohnungsmarktentwicklung? Die Antwort ist erstaunlich einfach: Wohnimmobilien wurden nach 2007/08 von den Finanzmarktakteuren als relativ profitable und risikoarme Kapitalanlage entdeckt – im Vergleich zu niedrig verzinsten oder hoch riskanten Finanzprodukten. Große Anleger zogen ihr Geld teilweise von den Börsen und neuen Finanzprodukten ab und investierten vermehrt in Immobilien. Dies führte weltweit zu massenhaften Aufkäufen von Wohnungsbeständen, schwerpunktmäßig in Ländern mit relativ niedrigem Preisniveau, so auch Deutschland. Hinzu kamen vermehrte Aktivitäten institutioneller Anleger im Wohnungsneubau. Die ersten Jahre des Immobilien-Runs waren noch von dem Motiv getragen, überwiegend durch Kauf und Wiederverkauf hohe Profite zu erzielen und die Preise in die Höhe zu treiben. Doch bald stellte sich heraus, dass auch im Mietwohnsektor, der zuvor eher moderate Preissteigerungsraten aufgewiesen hatte, hohe Gewinnmargen möglich waren. Nicht nur hochwertige Wohnungsbestände wechselten ihre Eigentümer, sondern auch große, niedrigpreisige Bestände in Unterschichtwohnquartieren. Es stellte sich schnell heraus, dass funktionierende Wohlfahrtssysteme durch stabile staatliche Einkommenstransfers an die Haushalte den neuen Besitzern ebenso stabile Mieteinnahmen garantierten. Zugleich wurden in höherpreisigen Segmenten im großen Stil staatlich geförderte Modernisierungen und Baumaßnahmen durchgeführt, um eine bessere Energieeffizienz zu erzielen. Im Ergebnis stiegen hier die Preise ebenfalls sprunghaft an und waren auch durch politische Dämpfungsversuche (z.B. die bundesdeutsche „Mietpreisbremse“) nicht zu stoppen.
Die beiden beschriebenen Prozesse im Eigentums- und Mietwohnsektor sind ohne massive Investitionen für Käufe, Umbauten, Modernisierungen und Renovierungen nicht denkbar. Sie werden in der Stadtforschung in jüngerer Zeit vermehrt als Ausdruck von allgemeineren Finanzialisierungsprozessen begriffen. Finanzialisierung bedeutet, dass die Logik und die Praktiken der Finanzmärkte auf andere wirtschaftliche Sektoren übertragen werden. Ziel ist die möglichst rasche Kapitalvermehrung. Im Klartext: Investitionen in Immobilien sollen möglichst schnell hohe Renditen abwerfen. Dabei ist es nebensächlich, wie die Immobilien genutzt werden, etwa von Mietern oder Kleineigentümern. Auch soziale Interessen und Ziele, die sich mit dem Wohnen als einer Grunddaseinsfunktion verbinden, werden dieser Logik zufolge uninteressant. Die Wohnungsmärkte unterliegen einem fundamentalen Wandel.
Die Eigentumsmärkte werden zu Märkten mit extremen Knappheitsrelationen und massivem Preisauftrieb. Hielten sich zuvor Angebot und Nachfrage bei zyklischen Schwankungen in einem Verhältnis, das für Käufer und Verkäufer noch berechenbar war, wächst spätestens seit Mitte dieses Jahrzehnts durch die hohen Kapitaleinsätze globaler Spekulanten und die massenhaften Aufkäufe städtischer Immobilien die Gefahr, dass Immobilienblasen entstehen und der Markt teilweise versagt.
Die Mietwohnungsmärkte sind durch Kapitaltransfers sowie massenhafte Aufkäufe von großen Finanzinstitutionen und neu gegründeten Immobilientrusts zu Gelddruckmaschinen geworden. Sprunghaft steigende Mietpreise bei extremer Verknappung des Angebots und mangelnden Ausweichmöglichkeiten für die Mieter haben die Vermieter in eine relative Machtposition gebracht, aus der heraus die „Druckmaschine“ komfortabel gesteuert werden kann.
Neue Markttypen
Die beschriebenen Entwicklungen verdeutlichen, dass sich innerhalb kurzer Zeit neue Markttypen herausgebildet haben. Aus den Rentenmärkten früherer Jahrzehnte sind seit 2007/08 Renditemärkte geworden. „Rente“ bedeutet in diesem Zusammenhang den Gewinn, den Grundstücks- und Immobilieneigner aus der Vermietung, Verpachtung und Veräußerung ihrer Immobilien ziehen. Diese Renten garantieren normalerweise stetige, aber zumeist nur mäßig steigende Einnahmen. Sie beruhen auf sozialen Übereinkünften, die für beide Seiten, den Anbieter und den Nachfrager, akzeptable Bedingungen festschreiben. Zudem werden sie öffentlich sanktioniert, indem übermäßige Forderungen und Praktiken als Wucher angeprangert werden. Im Gegensatz dazu verlieren auf den neuen Renditemärkten derartige Übereinkünfte schnell ihre Gültigkeit. Die eher witzelnde Titulierung der neuen Verhaltensmaxime als „Cash as cash can“ (abgeleitet von „Catch as catch can“, zu Deutsch etwa „alle Mittel sind erlaubt“) trifft den Kern der Sache: die unbedingte Profitmaximierung aus unproduktiven Tätigkeiten wie dem Abschöpfen von Gewinnen aus Verkauf und überteuerter Vermietung. Renditemärkte beruhen somit darauf, dass der Gebrauchswert einer Wohnung zugunsten ihres Tauschwerts gemindert wird. Sie wird in erster Linie zur Ware.
Derart grundlegende Umwälzungen auf dem Immobilienmarkt wurden von Politik und Wissenschaft allerdings nur teilweise in ihrer hohen Dynamik erkannt und thematisiert. Die gebräuchliche Rede von den Immobilienblasen geht insofern an dem Problem vorbei, als sie suggeriert, dass es sich um eine Überhitzungserscheinung handele, die das ansonsten intakte System der Wohnungswirtschaft quasi als Anomalie bedrohe. Sie übersieht, dass sich die Verwertungslogik, mit der die neuen Akteure kalkulieren, gegenüber älteren Logiken deutlich verändert hat. Dies führt dazu, dass bekannte soziale und bauliche Aufwertungsprozesse, die bislang prägnant als Gentrifizierung beschreibbar waren, substanziell verändert auftreten und von Grund auf neu bewertet werden müssen.
Gentrifizierung nach altem Muster: kleinräumige Aufwertungszirkel
Gentrifizierung ist ein Phänomen, das in den 1960er Jahren erstmals sozialwissenschaftlich untersucht wurde und seitdem als ein wichtiger Bestandteil der Stadtentwicklung gilt. Es besteht im allmählichen Einsickern von wohlhabenden Haushalten in statusniedrige Wohnviertel. Diese Quartiere waren in der Regel vernachlässigt. Aufgrund mangelnder Investitionen in die Erhaltung der Bausubstanz – oft durch Bodenspekulation verursacht – waren sie sichtbar heruntergekommen. Dennoch hatten die Viertel für die besagten Haushalte, die sogenannten Gentrifizierer, eine besondere Anziehungskraft. Gentrifizierer schätzten die soziale Atmosphäre, die sich in diesen Quartieren herausgebildet hatte – zwischen Unterschichtkultur und alternativen Milieus.
Lebensstilpioniere, d.h. Studierende, Künstler und andere Gruppen mit geringem Einkommen, hatten diese Quartiere wegen ihres geringen Mietpreisniveaus zuvor erschlossen und kulturell überformt. Die Gentrifizierer kamen zumeist selbst aus derartigen Milieus und hatten teilweise sogar als Studierende in diesen Quartieren gelebt. Inzwischen aber waren sie sozial aufgestiegen und verfügten über die finanziellen Mittel zum Haus- oder Wohnungskauf. Sie verdrängten allmählich die Pioniere und stellten nun die wichtigsten Träger der sozialen und baulichen Aufwertung des Quartiers dar.
Gentrifizierung, die sich auf diese Weise vollzog, war lange Zeit an Rentenmärkte gebunden. Sie verlief allmählich, d.h. in kleinen Schritten und über längere Zeiträume hinweg. Nur so konnte sich die typische Abfolge der Akteursgruppen entwickeln. Erst in ziemlich späten Phasen kamen größere Investoren von außen hinzu, die durch Luxusmodernisierungen einen Extraprofit erreichen wollten. Dieses Eindringen institutioneller Akteure zog in der Regel nur noch geringe bauliche und sozialstrukturelle Veränderungen nach sich. Jede „Übernahme“ des Quartiers durch neue Gentrifizierer führte dazu, dass die jeweils statusniedrigere Bevölkerung aufgrund steigender Boden- und Mietpreise verdrängt wurde.
Der ältere Rentenmarkt bewirkte eher gemächliche Abwanderungsbewegungen von einem Quartier ins benachbarte. In Berlin wurde diese Bewegung von den lokalen Gentrifizerungsforschern als Aufwertungszirkel bezeichnet. Die statusniedrigen Bewohner – allen voran die Kreativen und mittellose Akademiker – zogen Anfang der 1990er Jahre von Kreuzberg nach Prenzlauer Berg, von dort zu Beginn der 2000er Jahre nach Friedrichshain und dann einige Jahre später nach Neukölln und die östlichen Ränder Kreuzbergs. Alle zehn Jahre ging es also scheinbar im Uhrzeigersinn von Quartier zu Quartier weiter. Die Berliner Gentrifizierungsforscherinnen und -forscher waren begeistert, sie hatten ein prägnantes, in Karten wunderbar wiedergabefähiges Verlaufsmodell.
Gentrifizierung neuen Typs: expansiv und flächendeckend
Mit dem Umbruch hin zum Renditemarkt begnügen sich externe Akteure nicht mehr damit, die letzte Phase des Gentrifizierungsprozesses zu gestalten. Sie steigen wesentlich früher ein, teilweise bereits in der Pionierphase und der ersten, normalerweise von wohlhabenden Haushalten getragenen Phase. Dies ist in Berlin in solchen Bezirken wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Kreuzberg (Gräfe-Kiez, Bergmannstraße) deutlich zu beobachten. Die galoppierende Umwandlung ganzer Straßenzüge in Eigentum, das Füllen von Baulücken und der Neubau von Luxusappartements zeigen die Umwälzung des Marktes durch Großinvestoren deutlich an. Aus der ehemals punktuellen Verdrängung finanzschwacher Bevölkerung ist innerhalb weniger Jahre eine massenhafte Verdrängung geworden.
Der Renditemarkt durchbricht nun die bisherige Modellidylle des Aufwertungszirkels auf geradezu brachiale Weise. Finanzialisierung in Form von großflächigem Aufkauf und Umwandlung von Wohnungen findet sich nicht mehr nur in den hochpreisigen Quartieren der Berliner Innenstadt (d.h. innerhalb oder angrenzend an den S-Bahn-Ring), sondern auch in den preisgünstigeren Wohnvierteln sowie am Stadtrand. Der ungebremste Preisanstieg seit 2010 hat alle städtischen Teilräume erfasst und dazu geführt, dass auch vormals von Pionieren und kleinen Gentrifizierern vernachlässigte und wenig begehrte Wohnungsbestände, etwa in den Stadtrandvierteln Lichtenberg, Marzahn oder Hellersdorf, mittlerweile modernisiert und aufgrund des hohen Nachfragedrucks voll belegt sind. Es kommt zur unvermittelten, flächendeckenden Aufwertung von Quartieren, die dies zuvor kaum hatten vermuten lassen. Dabei treten die typischen Einzelakteure der älteren Gentrifizierungsprozesse kaum noch in Erscheinung. Finanzialisierung und Gentrifizierung sind jetzt plötzlich überall und werden von großen Immobilienunternehmen und Investmentfonds geprägt. Diese bestimmen Tempo und Umfang der baulichen Umgestaltung und auch des Bevölkerungsaustauschs. Die verdrängte Bevölkerung wandert aus den Innenstadtbereichen schneller und in höheren Zahlen ab als zuvor. Da Finanzialisierung und Gentrifizierung auch dort bereits Fuß gefasst haben und zudem der gesamte städtische Wohnungsmarkt extrem angespannt ist, finden die Wohnungssuchenden auch weiter draußen entweder nicht das zu ihnen finanziell passende oder überhaupt kein Wohnungsangebot. Teilweise sind sie zur Abwanderung ins weiter entfernte Umland Berlins gezwungen.
Der neue Fahrstuhleffekt als politische und wissenschaftliche Herausforderung
Um die gegenwärtige Gentrifizierungsdynamik auf den Punkt zu bringen: Berlin und auch viele andere Städte sind mittlerweile mit einem Fahrstuhleffekt der „Aufwertung durch Finanzialisierung“ konfrontiert. Die frühere, gestufte Abfolge von dominanten Akteursgruppen, die für Gentrifizerungsquartiere charakteristisch war, ist heute kaum noch in ihrer idealtypischen Form zu beobachten. Vielmehr kommt es zu einem frühzeitigen Eindringen institutioneller Anleger sowie zur kurzfristigen Verdrängung einer großen Zahl nicht mehr zahlungsfähiger Quartiersbewohner. Die früher als Hypergentrifizierung bezeichnete Endphase wird somit quasi überall und zu einem sehr frühen Zeitpunkt erreicht. Der Verdrängungseffekt der Finanzialisierung dürfte auf längere Sicht stärker und nachhaltiger sein als derjenige der älteren Gentrifizierungsprozesse. Hinzu kommt, dass ausbleibende staatliche und kommunale Interventionen dieses Geschehen – gewollt oder ungewollt – absichern. Es kommt zu einem Zusammenspiel von Finanzialisierung und politischer Rahmensetzung, das die gegenwärtige Entwicklung zunächst fortschreibt. Auf derartige Beobachtungen muss die Gentrifizierungsforschung nun reagieren, wenn sie in den Stadtentwicklungsdebatten künftig ihre Deutungshoheit behalten will.
Der Wissenschaftler
Prof. Dr. Hans-Joachim Bürkner ist seit 2011 in gemeinsamer Berufung mit dem Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung als Professor für Wirtschafts- und Sozialgeographie an der Universität Potsdam tätig. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen in der sozialwissenschaftlichen Stadtforschung (Themen: Sozialräumliche Disparitäten, Kreativwirtschaft) und der Grenzraumforschung.
E-Mail: buerkneruuni-potsdampde
Text: Hans-Joachim Bürkner
Online gestellt: Sabine Schwarz
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